Alexander Muhm, responsabile Development.

Intervista con Alexander Muhm, Responsabile IM-DV.

«Per quanto concerne la concentrazione delle sedi delle FFS di Zurigo, Berna e, con l’inizio dell’anno prossimo, anche di Olten, io vedo solo dei vantaggi».
Dal 1° maggio 2013 Alexander Muhm è responsabile del settore Sviluppo di FFS Immobili – in breve IM-DV. Fino al 2009 ha lavorato come capoprogetto al progetto di sviluppo urbano «TownTown» di Vienna, che con 19 edifici in totale è il più grande progetto di Public Private Partnership realizzato in Austria. In passato aveva operato presso la filiale viennese dell’ufficio tecnico ILF. L’architetto 37enne, diplomato al Politecnico di Vienna, abita con la compagna nelle vicinanze di Soletta. Nel tempo libero Alexander Muhm ama viaggiare, in modo particolare nei paesi africani e nel Sud-Est asiatico. Nei prossimi anni desidera concedersi più tempo per questi viaggi.

Quali sono al momento le sfide più grandi che il suo settore IM-DV deve affrontare?

Da una parte, l’attività dei progetti, tra l’altro lo sviluppo del progetto Genève-La Praille, il risanamento dell’ala occidentale di Basilea FFS e il risanamento del tratto meridionale della stazione centrale di Zurigo. Dall’altra, la stabilizzazione della riorganizzazione del settore IM-DV, che è stata di recente conclusa. Quest’ultima realizzazione ha comportato lo snellimento dell’intera unità, con l’obiettivo di generare tempi di risposta più brevi, un’elaborazione più mirata dei prodotti immobiliari e, di conseguenza, un lavoro di migliore qualità in IM-DV.

Come valuta il mercato immobiliare svizzero alla luce dei rapporti macroeconomici e politici? A titolo di esempio pensiamo ai bassi tassi degli interessi ipotecari e all’accoglimento dell’iniziativa sull’immigrazione di massa. E come valuta le interazioni con il portafoglio di FFS Immobili?

La dinamica politica e il cambiamento attuale delle condizioni normative sono questioni di importanza centrale. Secondo uno studio del Crédit Suisse, l’accoglimento dell’iniziativa sull’immigrazione di massa porterà a un calo annuale dello 0,3% del PIL svizzero, con conseguenti ripercussioni negative sul mercato delle aree destinate a uso amministrativo. E questo in un’epoca in cui si parla generalmente di ripresa e di un aumento costante del PIL. Sull’altro versante, l’andamento demografico della popolazione apre nuove opportunità, come la creazione di case di cura e case per anziani, il che ha indotto la società immobiliare SPS, ad esempio, ad adeguare il proprio portafoglio. FFS Immobili continua a osservare il mercato con la massima attenzione e adotta provvedimenti a garanzia del portafoglio. Un esempio è la diversificazione a livello di utilizzo apportata nel settore della sanità e della formazione.

In che modo i progetti per uffici «Girasole» e «Westlink» influiranno sulla collaborazione all’interno del Gruppo FFS e, in particolare, nella Financial Community?

Per quanto concerne la concentrazione delle sedi delle FFS di Zurigo, Berna e, con l’inizio dell’anno prossimo, anche di Olten, io vedo solo dei vantaggi. Creare una nuova sede centrale per le FFS, attraente e di alto valore, è un grande onore. Accorpare diverse Divisioni e i Settori centrali sotto lo stesso tetto – anche se a Berna-Wankdorf di fatto sono in due edifici diversi – e creare una nuova cultura basata sulla collaborazione farà maturare in noi, dal punto di vista dello sviluppo del progetto, importanti acquisizioni che potremo applicare ad altri progetti presenti nel portafoglio degli investimenti. Lo dimostra l’edificio «Westlink» di Zürich-Altstetten, adibito a uso amministrativo e già in funzione.

Quali rapporti aziendali esistono tra il suo settore IM-DV e Finanze?

Ritengo che i rapporti più stretti siano presenti nel controlling degli investimenti e del business. Ossia là dove il know-how tecnico e le conoscenze sulla gestione di progetto da una parte e le competenze finanziarie dall’altra si devono integrare. Tutto questo emerge concretamente quando si tratta della valutazione economico-aziendale dei progetti d’investimento, vale a dire le superfici di sviluppo e la trasformazione delle stazioni esistenti, così come quando si parla di contabilità o imposte.

Cosa apprezza in questa collaborazione? Dove intravede necessità di ottimizzazione?

Inizio dalle possibilità di ottimizzazione (sorride): Come in molti settori, anche qui bisogna limitarsi a ciò che conta sfruttando i massimi effetti leva e impedire giri a vuoto nell’amministrazione. La collaborazione con colleghe e colleghi dei settori finanziari è un ottimo motivo di soddisfazione. Non per niente il termine tedesco per «amico», «Freund», si scrive con una «F» (ride)!

Intervista: Etienne Chabloz, IM-F.

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